Недвижимость в Испании

Цены на недвижимость в Испании

Основная статья: Цены на недвижимость в Испании

Число сделок с недвижимостью

Статистика по числу сделок обновляется здесь.

В 2006 году - всего 950 000 сделок.

2007: Рекордные 775 тыс сделок

В 2007 году была зафиксирована рекордная цифра в 775 300 операций купли-продажи недвижимости (данные Национального института статистики, INE).

В 2010 году, после трех лет сокращения числа сделок с недвижимостью, этот показатель снова пошел вверх (+5,9%) до 491 061 (по данным Spanish Housing Ministry).

В 2011 году общее число сделок с недвижимостью снова рухнуло на 29% до 349 118.

По данным испанских регистраторов в 2012 году число операций по покупке жилья в Испании сократилось на 10%. Клиенты чаще отдавали предпочтение объектам рынка вторичного жилья, а средняя стоимость квартир понизилась на 13%. Значительно выросла доля юридических лиц среди покупателей жилья. Если двумя годами ранее их было всего 6,5%, то по итогам 2012 года эта цифра составляет 18,65%.

2013

2 кв: Число сделок растет, сумма продаж падает

Во втором квартале 2013 года испанский рынок недвижимости, по всей видимости, начал оправляться от последствий экономического кризиса. Статистика Министерства развития свидетельствует о некоторой стабилизации, которой способствуют, в первую очередь, продажа объектов вторичного рынка и спрос со стороны иностранных покупателей.

Так, согласно полученным министерством статистическим данным, во втором квартале 2013 года было продано 80 722 объекта жилой недвижимости, что на 4,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот показатель можно назвать отрицательным, однако он разительно отличается от резких падений последнего времени.Бизнес уходит в облако: стратегии и подходы

Небольшое повышение уровня активности связано в основном с объектами вторичного жилья, на долю которых пришлось большинство совершенных сделок. Из 80 722 операций, проведенных во втором квартале, 66 666 пришлось на долю "вторички" (82,6%) и только 14 056 (17,4%) – на долю жилья в новостройках.

В пяти испанских автономиях произошел рост числа сделок купли-продажи, в то время как в 12 регионах оно понизилось. Самые значительные повышения зафиксированы на Канарских островах (16,2%), в Каталонии (12,1%) и Мурсии (9,5%), а понижения – в Эстремадуре (38,4%), Наварре (33,6%) и Стране Басков (33,1%).

Число операций продажи выросло в 17 провинциях, список которых возглавляют Жирона (36%), Уэска (32,7%), Паленсия (30,7%) и Малага (21,2%), в то время как резкое падение произошло в 34 провинциях, в том числе Гипускоа (53,1%), Толедо (43,8%), Алава (42,6%) и Бадахос (39,2%). Среди городов лидерами по количеству совершенных операций купли-продажи стали Мадрид (5 269), Барселона (2 813) и Севилья (1 228).

В первой половине 2013 года оборот сделок купли-продажи жилой недвижимости в Испании составил 16,779 млрд евро. Согласно сведениям Министерства развития, эта цифра на 19,4% ниже показателей, зафиксированных в аналогичный период 2012 года.

Вышеупомянутая сумма соответствует 128 763 сделкам купли-продажи жилья, совершенным в период с января по июнь 2013 года, что на 7,7% больше, чем годом ранее. Впрочем, несмотря на рост числа сделок, оборот оказался ниже из-за резкого снижения цен на недвижимость^[1].

В сфере объектов вторичного жилья оборот составил 13,610 млрд евро (+10,7% по сравнению с прошлым годом), в то время как на долю недвижимости в новостройках пришлось всего 3,169 млрд евро (-42,9%).

Наибольшее число операций купли-продажи было зафиксировано в Андалусии - на общую сумму в 3,256 млрд евро. За ней следуют Каталония (3,171 млрд), Мадрид (2,504 млрд), Валенсия (2,316 млрд), Канарские острова (944,3 млн), Страна Басков (741,8 млн), Балеарские острова (595 млн), Кастилия и Леон (539,9 млн), Галисия (525,8 млн), Мурсия (503,2 млн), Кастилия – Ла-Манча (469,3) и Арагон (371,8 млн).

Самым низким оборот оказался в Астурии (221,9 млн), Кантабрии (172,7 млн), Эстремадуре (170,9 млн), Наварре (146,2 млн), Риохе (91,3 млн) и Сеуте и Мелилье (36,9 млн).

Ноябрь: Крушение числа сделок продажи

Число сделок купли-продажи недвижимости в Испании в ноябре 2013 года упало на 15,9% по сравнению с показателями 2012 года и составило 21 847. Рост зафиксирован только на Канарских островах, в Наварре, Мелилье и Сеуте^[2].

По данным Национального института статистики, этот показатель снижается уже семь месяцев подряд. Ноябрьская цифра оказалась второй минимальной за всю историческую серию, которая берет начало в 2007 году.

Что касается типа недвижимости, то 55% сделок пришлось на долю вторичных объектов и 45% - на долю жилья в новостройках.

Понижение количества сделок произошло во всех автономных сообществах за исключением Канарских островов, где данный показатель вырос на 13,5%, а также Наварры (9,7%), Мелильи (59,1%) и Сеуты, где он вырос вдвое. Самые заметные понижения произошли в Риохе (66,6%), Кантабрии (55%), Астурии (37,1%) и Галисии (30,2%).

В общей сложности в ноябре 2013 года хозяев сменили 130 787 городских и загородных построек, что на 3,2% меньше, чем годом ранее, и на 6,5% меньше, чем в октябре. 82,2% сделок купли-продажи пришлось на долю городских объектов недвижимости, а 17,8% - на долю загородных.

В среднегодовом выражении число дарственных снизилось на 30,5% (до 3 363 операций), сделок по обмену – на 7,5% (до 854), а число случаев передачи недвижимости по наследству – на 5% (до 29 034). Число прочих операций (передачи жилья банку в счет уплаты долга, изъятие недвижимости за долги по кредиту и т.д.) выросло на 7,6% - до 44 379.

Итоги года: 311 414 сделок (-2,2%)

В 2013 году число сделок купли-продажи жилья в Испании снизилось на 2,2% по сравнению с 2012 годом и составило 311 414, сообщает Национальный институт статистики (INE). Этот показатель падает на протяжении вот уже трех лет подряд, однако нынешнее понижение стало самым незначительным с начала кризиса.

По сравнению с 2007 годом, когда была зафиксирована рекордная цифра в 775 300 операций купли-продажи недвижимости, уровень активности в данной сфере упал на 60%.

2013 год ознаменовался отменой налоговых льгот на покупку жилья и ростом НДС на новую недвижимость с 4% до 10%.

В декабре 2013 года было продано 22 723 объекта, что на 11% меньше, чем годом ранее. Таким образом, число сделок купли-продажи уже восемь месяцев подряд демонстрирует отрицательные среднегодовые показатели. По сравнению с ноябрем 2013 года количество подобных операций в этот период выросло на 4%, и это повышение, в свою очередь, стало первым за данный период с 2009 года.

Число операций по покупке жилья выросло в шести испанских автономиях. Этот список возглавили Канарские острова (13,5%) и Мурсия (6,4%). Самое заметное падение числа сделок, напротив, произошло в Астурии (24,2%) и Стране Басков (18,3%).

В декабре единственными регионами, где были зафиксированы положительные среднегодовые изменения, оказались Мадрид (63,9%), Каталония (2,6%) и Наварра (1,1%). Аутсайдерами стали Эстремадура и Галисия, где число сделок купли-продажи упало на 48,8% и 27,9% соответственно.

В общей сложности количество городских и сельских объектов недвижимости, сменивших владельцев и зарегистрированных в 2013 году, превысило 1,63 млн, что на 1,2% больше, чем годом ранее. 686 097 операций пришлось на долю купли-продажи (-1,4%), 51 684 объекта были переписаны по дарственным (-17,4%), 8 734 сменили владельца в результате обмена (-16,6%), а еще 352 725 перешли по наследству (-3%).

В свою очередь, число прочих операций с недвижимостью (возврат банку в счет уплаты долга, судебное изъятие и т.д.) выросло на 13,8% и достигло 534 453.

83,8% операций купли-продажи в 2013 году пришлось на долю городских объектов недвижимости (575 155 сделок, -2,7%). Число операций с сельской недвижимостью выросло на 5,6% и достигло 110 942.

Элитная недвижимость вне кризиса

Рынок испанской недвижимости класса "люкс" в кризисные годы не только не пострадал, но и пережил значительный рост, утверждают в компании Engel & Volkers, специализирующаяся на подобном жилье.

В 2013 году компания осуществила 603 сделки купли-продажи на сумму в 435 млн евро, которая оказалась а 48,5% больше, чем в 2012-м. Подобные данные были зафиксированы на фоне общего падения числа операций по продаже недвижимости в Испании.

Средняя стоимость объектов недвижимости, проданных агентством Engel & Völkers в 2013 году, составила 719 759 евро, что на 11,6% больше, чем годом ранее. Кроме того, компания заключила 435 сделок по аренде, и средняя сумма каждой из них составила 2 496 евро (+11,3% по сравнению с предыдущим годом). Генеральный директор Engel & Völkers в Испании Давид Шеффлер считает, что данные цифры подтверждают озвученный в начале 2013 года тезис об ином пути развития рынка элитной недвижимости, расположенной в лучших районах Испании^[3].

2014: Взлет числа сделок из-за планов роста налога для продавцов вторички

Актуальные данные совета нотариата всегда доступны здесь.

Налоговая реформа, один из пунктов которой предусматривает изменение тарифов налога на прирост цены недвижимости (так называемый plus valia), подхлестнула рынок вторичного жилья, сообщает АВС. Изменения вступают в силу 1 января 2015 года и обещают продавцам «вторички» (а именно они платят plus valia) серьезно возрастающие расходы.

Сильнее всего это ударит по той недвижимости, что была приобретена до 31 декабря 1994 года. Деньги двадцать-тридцать-сорок лет назад стоили совсем не столько, сколько сейчас. Типовую квартиру с тремя спальнями можно было купить в 1978 г. за 6.000 евро (в пересчете с тех песет). Если продать эту квартиру за 120 тысяч до конца 2014 года то plus valia составит 6.595 евро. А начиная с первого дня 2015 г. – уже 26.240^[4].

Именно этим, по мнению Генерального Совета нотариата Испании, объясняется августовский взлет продаж «вторички» (на 22,6%) и снижение активности в секторе торговли новостроем (падение 17%) по сравнению с тем же месяцем 2013 года.

В августе 2014 года совершено 17 045 сделок по покупке жилой недвижимости в Испании, что на 13,9% больше, чем в этом же месяце в 2013 году.

С января по август продавалось в среднем 28 023 объекта испанской недвижимости в месяц. Это на 18,8% больше, чем в 2013 году.

2015

2016: 457 тыс сделок (+15%)

В 2016 году число сделок с недвижимостью в Испании выросло на 15% до 457 689 (данные INE). Рост зафиксирован в основном из-за роста продаж на вторичном рынке жилья (+16,5% или 410 664 сделки). Новостройки показали рост год к году лишь 4,2% или (47 025 сделок).

Наибольший скачок числа сделок зафиксирован в Каталонии (+23%), далее следуют Балеарские острова (+22,3%), Мадрид (+17,2%, Астурия (+16,9%), Валенсийское сообщество (+14%), Эстремадура (+13,9%), Кастилия-ла-Манча (+13,9%), Кантабрия (+12,8%), Страна басков (+12,5%) и Канары (+12,1%). Наименьший рост числа сделок был зафиксирован в Риохе (+4,3%) и Арагоне (+3,4%).

2019: 503 тыс сделок с недвижимостью (-2,5%)

Всего в Испании за 2019 год продано 503 875 объектов жилой недвижимости. Этот показатель снизился на 2,5% по сравнению с 2018 годом — первое снижение за пять лет.

В 2019 году автономное сообщество Валенсия стала испанским регионом с наибольшим числом проданных объектов жилой недвижимости на тысячу жителей. По информации регистраторов недвижимости, в автономном сообществе было заключено 15,19 сделки на тысячу человек.

На втором месте по этому показателю находится Ла-Риоха, где в 2019 году заключалось 11,89 сделки по продаже недвижимости на тысячу жителей. Замыкают тройку Балеарские острова — 11,88 продажи.

По выданным ипотечным кредитам лидирует Мадрид. Далее следуют Андалусия, Каталония и Валенсия.

Сделки с участием иностранцев

В 2008 году иностранцы участвовали в 37 714 сделках с недвижимостью в Испании.

После падения в 2009 году, в 2010-м этот показатель вырос на 21% до 29 615 сделок^[5].

В 2012 году 8,12% покупок недвижимости в Испании было совершено иностранными гражданами.

По данным издания Cinco Dias, в 2012 году 38 312 человек, не являющихся гражданами Испании, стали владельцами квартир и домов. Таким образом, уровень продаж повысился на 28,4% по сравнению с 2011 годом и практически сравнялся с уровнем продаж 2007-го, последнего года перед началом кризиса – тогда этот показатель составлял 41 787 человек.

Самое существенное падение числа покупателей произошло в Мурсии и Андлаусии, в то время как в Каталонии в 2012 году число покупателей вдвое превысило уровень 2007 года. Восстановление докризисного объема продаж происходит также в Валенсии и Мадриде^[6].

По итогам 2012 года 42% сделок, в которых участвовали иностранцы были связаны с жильем дороже 160 000 евро.

2013: 11% сделок приходится на иностранцев

В 2013 году 11,15% сделок купли-продажи недвижимости в Испании было совершено иностранцами. Об этом сообщает Коллегия регистраторов.

Во втором квартале 2013 года картина была несколько иной: в общей сложности на долю иностранцев пришлось 13 632 сделки купли-продажи, или 17% от общего числа. Эта цифра стала самой значительной за весь период с 2006 по 2013 год. Иностранцы проявили наибольший интерес к недвижимости в Аликанте (3 543), Малаге (1 771), Барселоне (1 008), на Тенерифе (921) и в Жироне (767).

В сентябре 2013 года официальная статистика Министерства развития разрушила миф о резком росте числа иностранцев, приобретающих недвижимость в Испании ради вида на жительство. Только 1% из 80 722 сделок, совершенных во II квартале 2013 года, пришелся на долю граждан других стран, не являющихся резидентами Испании. В частности, в период с апреля по июнь 2013 года они совершили 1 086 операций купли-продажи жилья, что значительно меньше цифры в 5 000 сделок, зафиксированной в 2006 году.

Во II квартале 2013 года испанцы приобрели 82,2% от общего числа квартир и домов в Испании, что примерно соответствует показателям, которые фиксируются с 2006 года. Впрочем, самым заметным является увеличение числа сделок с участием иностранцев, уже имеющих вид на жительство в Испании – оно выросло как в первом, так и во втором квартале 2013 года. На их долю приходится 15% от общего объема операций.

В целом иностранцы (как имеющие вид на жительство, так и те, кто не является резидентом) совершили почти 17% от суммарного объема сделок. При этом, как отмечает портал Idealista, растет не число иностранцев, приобретающих недвижимость в Испании, а их соотношение с общим объемом сделок^[7].

Структура продаж недвижимости в Испании: граждане страны, лица с видом на жительство, лица без вида на жительство 2006-2013

Любимыми направлениями граждан других стран для покупки квартир и домов в Испании стали Канарские и Балеарские острова. На первом архипелаге было совершено 35% операций купли-продажи (в I квартале 2006 года эта цифра составляла 19%), а на втором – 38% (против 18% в I квартале 2006 года) В некоторых автономиях, например, Стране Басков и Мадриде, подобного роста не произошло.

Структура продаж недвижимости в Испании по регионам, 2006-2013

В первой половине 2013 года объем иностранных инвестиций в испанскую недвижимость составил 2,834 млрд евро, сообщает информагентство EFE со ссылкой на ЦБ Испании. Это самая большая цифра за последние девять лет.

На фоне потери покупательской способности, трудностей в получении финансирования, снижения цен и избытка недвижимости на рынке интерес иностранцев к испанским активам в последние четыре года неуклонно рос, отмечают эксперты.

По данным Банка Испании, размер прямых инвестиций в недвижимость страны, совершенных иностранцами, в первом квартале 2013 года вырос на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, несмотря на то, что объем зарубежных инвестиций достиг самой высокой с начала кризиса отметки, он все равно значительно отличается от максимальных показателей 2003 года в 3,5 млрд евро.

По статистике Генерального совета нотариата, число сделок купли-продажи недвижимости, совершенных в Испании гражданами других стран, в первые 6 месяцев 2013 года выросло на 13,6% по сравнению с первым полугодием 2012-го и достигло отметки в 24 552 операции.

2015: Иностранцы купили в Испании 69 196 объектов недвижимости (+13%)

За 2015 год иностранцы купили в Испании 69 196 домов, это на 13% больше, чем годом ранее, об этом свидетельствуют данные Министерства развития. Получается, что каждое пятое жилье в 2015 году было приобретено не гражданином страны.

Не имеющие места жительства в Испании закрыли в 2015 году 4846 сделок, что на 10,1% больше, чем годом ранее. Те, кто до этого времени уже имел недвижимость в этой стране, приобрели 64 350 объектов, на 13,3% больше.

Средний рост продаж на рынке жилья составил 9,8%. Этот сегмент показал рекордные объемы с 2010 года. Общее количество покупок свободных домов составило 382 691^[8].

В разбивке по регионам ведет Валенсия. Здесь иностранцы приобрели 20 219 единиц жилья, из которых 1665 были куплены нерезидентами. Далее следует Андалусия с 14 384 сделками, из которых 1854 были совершены людьми без местной прописки. Каталония – 10 264 и 186 соответственно. На Канарских островах было совершено 7295 сделок по продаже жилья иностранцам, 386 – нерезидентам. На Балеарских островах - 5061 и 218 соответственно. Таблицу лидеров замыкает Мадрид с 4951 единицей купленных домов и квартир, 79 были проданы людям без местной резиденции.

2016: По данным регистраторов, доля иностранцев 13,25% или 53 500 сделок

Спрос со стороны иностранных покупателей продолжил рост. Иностранцы начали возвращаться на рынок недвижимости Испании в 2014 году. Так, по данным регистраторов, если в 2009 году их доля в общем числе сделок была лишь 4,24%, то в 2014-м она увеличилась до 13,01%, в 2015 - до 13,18%, а в 2016 - до 13,25% или 53 500 сделок^[9].

2019: 63 тыс сделок с участием иностранцев

Всего за 2019 год купили недвижимость в Испании 63 тыс. иностранцев по сравнению с 65,5 тыс. годом ранее.

В 2019 году иностранные покупатели были наиболее активны на Балеарских островах, где 42,28% всех продаж совершили граждане других стран. На втором месте Валенсия со значительно более скромным показателем в 27,08%.

2020: Снижение числа сделок на 20% до 46 тыс

Покупки жилья иностранцами в Испании зарегистрировали в 2020 году снижение на 26,3% по сравнению с 2019 годом, до 46 303 сделок, что далеко от исторического максимума в 65 416 сделок, достигнутого в 2018 году. В частности, падение по сравнению с рекордом двухлетней давности достигло 30%.

Однако, как следует из отчета, опубликованного Агенством агентов по недвижимости (API) и FIABCI Spain, эта цифра близка к уровню 2014 года и значительно превышает показатели предыдущего кризиса.

В относительном выражении доля покупок жилья, оформленных иностранцами, составила 11,32% от общего числа, что на 1,13 процентных пункта меньше по сравнению с предыдущим годом, сохраняя тенденцию к снижению, наблюдавшуюся в последние годы, с пика в 13,25% в 2016 году.

"Несмотря на это снижение, с учетом особых обстоятельств, они представляют собой очень значительные цифры для иностранного спроса", - подчеркивается в исследовании.

Автономными сообществами с наибольшим числом покупок жилья иностранцами в 2020 году стали Валенсийское сообщество (13 493 сделок), Андалусия (9 443 сделок), Каталония (7 748 сделок) и, в отдалении, Канарские острова (3 841 сделка), Балеарские острова (3 146 сделок), Мадридское сообщество (2 761 сделка) и Мурсия (2 617 сделок). В остальных автономных сообществах число ежегодных покупок не превысило 1 000. Во всех автономных областях было зафиксировано резкое ежегодное снижение, причем во всех случаях показатели были двузначными.

Согласно исследованию, средняя цена покупки жилья иностранцами составила 1 791 евро за кв.м.,с годовым ростом на 3,6%, продолжая тенденцию роста предыдущих лет.

По средней цене на жилье по национальности лидировали шведы (5 322 евро за кв.м.), немцы (4 668 евро за кв.м.) и норвежцы (4 662 евро за кв.м.). Что касается площади, то 35,9% квартир были больше 100 кв.м., 20,26% - от 80 до 100 кв.м., 24,7% - от 60 до 80 кв.м., 14,83% - от 40 до 60 кв.м. и 4,32% - менее 40 кв.м.

Кроме того, количество ипотечных кредитов на жилье, оформленных иностранцами, составило 19 177, снизившись по сравнению с 2019 годом на 17,8%, в котором был достигнут максимум в историческом ряду (23 342 ипотечных кредита).

2021

Из-за пандемии COVID-19 впервые за много лет процент продаж, совершенных иностранцами, вышел из двузначного диапазона. Так, в первом квартале 2021 года, согласно статистике Реестра недвижимости Испанской ассоциации регистраторов, объем приобретений иностранцами составил 9,72% от общего числа.

В любом случае, разница между автономными областями остается очень существенной, есть области, где она значительно превышает 20%, и другие, где она составляет менее 1%. На вершине списка находятся Балеарские острова (24,33%) и Канарские острова (21,17%), интерес иностранцев к этим побережьям основан на большом сообществе соотечественников в таких местах, как, например, Майорка или Санта-Крус-де-Тенерифе.

Также интересно отметить процент иностранцев из материковых территорий, таких как Валенсийское сообщество (19,35%), регион Мурсия (18,10%), Андалусия (10,85%) и Каталония (10,18%), все они превышают двузначное число и имеют общий знаменатель: Средиземное море.

На уровне провинций первой точкой на карте является Аликанте, на долю которого пришлось 31,48% покупок, совершенных иностранцами. За ним следуют Санта-Крус-де-Тенерифе (26,79%), Малага (25,64%), Балеарские острова (24,33%), Жирона (21,92%), Мурсия (18,10%), Лас-Пальмас (16,73%), Альмерия (16,71%), Кастельон (12,60%) и Таррагона (10,48%).

Другая крайность - Эстремадура (0,81%) и Галисия (0,97%) как автономные области и Бадахос (0,28%), Саламанка (0,62%), Понтеведра (0,71%), Луго (0,81%) и Кордова (0,82%) как провинции.

Кто покупает недвижимость в Испании

2012: Британцы, французы, русские

В 2012 году первое место осталось за жителями Великобритании (на их долю приходится 16,63% от общего числа операций с участием иностранцев). За ними следуют французы (9,96%), которые занимают практически одинаковые позиции с россиянами (9,62%).

Согласно ежегодной статистике, которую составляют регистраторы испанской недвижимости, самыми активными покупателями в 2012 году стали британцы, французы, россияне, немцы и бельгийцы. В 2006 году основными покупателями были латиноамериканцы, марокканцы и румыны, которых привлекали в первую очередь дешевые ипотечные кредиты.

В то время как большинство покупок проводится на рынке вторичного жилья, представители некоторых национальностей предпочитают недвижимость в новостройках. Это граждане тех стран, жители которых имеют наиболее высокую покупательскую способность – Нидерландов (58,61% покупок жилья в новостройках), России (56,82%), Швеции (54,69%), Бельгии (52,96%), Норвегии (52,83%) и Великобритании (52,1%).

Наиболее состоятельные покупатели делают выбор в пользу квартир и домов, имеющих большую площадь (от 100 квадратных метров и выше). Здесь также лидируют голландцы (49,59%), норвежцы (43,46%), швейцарцы (43,04%), россияне (40% сделок), англичане (38,24%), датчане и немцы (36%).

Среди автономных сообществ самым популярным направлением являются Балераские острова, где 1 из 4 объектов недвижимости покупают иностранцы (24,95%). За ними следуют Канары (22,11%), Валенсия (18,01%), Мурсия (11,24%), Каталония (9,34%) и Андалусия (8,86%). Среди провинций лидируют Аликанте (33,39%), Тенерифе (27,19%) и Жирона (25,35%).

По итогам первого полугодия 2013 года иностранцы, не являющиеся резидентами Испании, составляют самую многочисленную группу покупателей. Наиболее активными среди них оказались бельгийцы, французы и немцы: уровень их активности на рынке испанской недвижимости вырос на 78,1%, 70% и 35,3% соответственно.

Несмотря на то, что британцы остаются лидерами среди нерезидентов по числу приобретенной недвижимости (1 244 операции за квартал), они начали терять свои позиции на рынке.

Число сделок, совершенных представителями других национальностей, значительно снизилось. Так, среди колумбийцев данный показатель снизился на 27,7% а среди граждан Румынии – на 1,1%.

2013: Британцы, французы, русские

По итогам 2013 года россияне вошли в топ-3 иностранных покупателей недвижимости в Испании. В 2013 году 11,15% сделок купли-продажи недвижимости в Испании было совершено иностранцами. Об этом сообщает Коллегия регистраторов. Лидерами в данной группе вновь оказались британцы, на долю которых пришлось 15% от общего числа подобных операций, а второе и третье места достались французам (10%) и россиянам (8,6%).

В этот период среднестатистический иностранный покупатель недвижимости ищет летний дом в Испании для проведения каникул. В период роста испанской экономики (2003-2006 годы) первые места рейтинга иностранных покупателей занимали трудовые мигранты, приезжавшие в Испанию на работу и покупавшие жилье для постоянного проживания. Тогда рейтинг возглавляли эквадорцы, румыны, марокканцы и представители других наций. В 2013 году многие из них исчезли из первой двадцатки.

2016: Британцы, французы, немцы

По итогам 2016 года, среди иностранных покупателей наибольшая доля пришлась на британцев (19%), французов (8,05%), немцев (7,69%), шведов (6,72%), бельгийцев (6,03%), итальянцев (5,41%), румын (4,53%) и китайцев (4,14)^[9].

На Балеарские острова приходится 33% от общего числа сделок с участием иностранцев в 2016 году. Далее следуют Канарские острова (30,49%), Валенсия (автономное сообщество) (26,66%), Мурсия (18,57%) и Андалусия (15,06%).

2020: Британцы. французы, немцы

В 2020 г, наибольшая доля среди иностранных покупателей недвижимости в Испании пришлась на британцев - 13,05% от общего числа, за ними следуют французы (8,16%), немцы (7,75%), марокканцы (6,74%), бельгийцы (6,39%), румыны (5,53%), итальянцы (5,08%), шведы (4,63%), голландцы (3,32%) и китайцы (3,08%).

2021: Британцы, марокканцы, французы

В течение первого квартала 2021 года наибольший процент сделок с участием иностранцев приходился на британцев (12,1%), марокканцев (8,7%), французов (8,2%), немцев (7,1%) и бельгийцев (6,5%).

Объемы строительства

Резкое сокращение спроса начиная с 2008 года привело к обвалу строительства новых жилых домов в Испании. Если в момент пика в 2006 году было начато строительство 760 179 домов, то в 2009 - 159 300.

В 2009 году число непроданных жилых объектов в Испании достигло году 1 млн (по данным Spanish Housing Ministry). Местные эксперты заявляли, что на их распродажу потребуется еще 6 лет.

В 2010 году непроданными оставались 931 615 объектов недвижимости. Благодаря существенному спросу, избыток жилья сократился к 2014 году на 41% до 662 761 домов и квартир и до 389 тыс в 2015 году.

По данным национального института статистики:

• С 1990 по 1996 год ежегодно начиналось строительство около 240 тыс объектов.
• С 1999 по 2002, в период быстрого роста цен, - более 500 тыс в год.
• С 2003 по 2004 - 650 тыс в год.
• 2006 - 700 000,
• 2007 - рост цен на материалы сократил запуск нового строительства до 615 976 объектов.
• 2008 - 328 500,
• 2009 - 159 286,
• 2010 - 123 616,
• 2011 - 86 252,
• 2012 - 50 000

Динамика ввода объектов в строй была похожей. Несмотря на огромные объемы жилья на рынке, в 2008 году на продажу были выставлены 630 тыс новых объектов. В 2009 году их число сократилось до 424 000, в 2010-м - были завершены 276 883 объекта, в 2011 - только 179 351 и лишь 133 415 в 2012 году.

В августе 2013 года объемы строительства в Испании выросли на 7% в среднегодовом выражении, сообщало европейское статистическое агентство Eurostat. Это повышение стало третьим крупнейшим по Европе. Но по итогам всего 2013 года число новых единиц жилья, строящихся ежегодно, упало ниже 60 тысяч. В период между 2005 и 2008 годами строилось более полутора миллионов каждый год.

В 2015 году жилищный фонд в Испании вырос лишь на 0,19%. За этот период появилось всего 50 тысяч новых объектов недвижимости на общую сумму 25,5 млн евро. Это в 11 раз меньше, чем в 2006 году, на пике бума, когда было построено 566 390 единиц жилья. Об этом свидетельствуют данные Министерства развития.

С 2010 года к концу 2015 года появилось чуть более 630 тысяч новых объектов, по сравнению с почти 3 миллионами, которые были построены в период между 2004 и 2009 годами. Часть этого жилья всё еще пытаются продать на рынке^[10].

На конец 2016 года непроданными в Испании остаются от 350 000 до 400 000 объектов недвижимости. Большинство из них находятся в сложных для жизни местах и спрос на эти объекты очень мал. Так, наибольший уровень пустующих объектов (38,9%) находятся в Альмерии, 37,1% в Куэнке, 36,1% в Кастельоне, 34,7% в Толедо, 32,7% в Мурсии.

Престижные районы в крупных городах

В Мадриде на июнь 2013 года наибольшим спросом пользуются дома в районе Саламанка, особенно на участке между улицами Реколетос, Кастельяна и Принсипе де Вергара. Растет популярность жилья в районах Конде Оргас и Висо, а также за пределами городского центра – в районах Ла-Моралеха, Махадаонда, Аравака и Ла-Флорида.

В Барселоне особую ценность имеют районы Диагональ-Мар, Сарриа, Педральбес и Ла-Бонанова, а за пределами городской черты – Сан-Кугат-дель-Валеьс.

Наибольший интерес к Валенсии проявляют шведы, норвежцы, россияне и швейцарцы. Они ищут большие квартиры недалеко от Города искусств и района Энсанче, а также мансарды в историческом центре.

Ипотечные кредиты

Средний размер ипотечного кредита в июне 2013 года составил 76,9% от стоимости объекта. Число ипотечных кредитов в июне 2013 года сократилось на 39,8%, а их средний размер – на 10,1% (до 108 602 евро).

Банковская недвижимость

На август 2013 года в общей сложности на рынке представлено более 160 000 объектов банковского жилья. Основной упор делается на отпускную недвижимость. Чаще всего она располагается на Средиземноморском побережье и в регионе Коста-дель-Соль, и именно на нее действуют самые значительные скидки – до 80%.

Sareb - "плохой" банк

В середине июня 2013 года стало известно, что испанский "плохой" банк (Sareb) принял решение снизить цены на переданные ему недвижимые активы в связи с низким уровнем продаж.

С февраля 2013 года было закрыто всего 550 сделок, тогда как в 2013 году Sareb планирует продать 7 528 объектов. Поэтому руководство «плохого» банка решило убрать 25-процентную наценку на стоимость жилья. Изначально она была установлена по требованию банков, передавших в Sareb принадлежащую им недвижимость. Наценка должна была обеспечить годовую доходность в размере 15% для акционеров "плохого" банка (Фонда банковской реструктуризации и основных испанских банков за исключением BBVA) и высокие бонусы за продажу недвижимости финансовым организациям и риелторским компаниям.

Впрочем, цены на жилье, установленные "плохим" банком, превышали рыночные, делая его деятельность малоэффективной.

Сайты риелторских филиалов банков

Сайты риелторских филиалов банков – крупнейшие каталоги, где инвесторы могут получить сведения о существующем предложении. Частному лицу стоит учитывать, что национализированные банки (Bankia, CatalunyaBanc, NCG, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, España Duero и Caja 3) реализуют два типа жилья. Один из них – недвижимость, которая по-прежнему принадлежит банку и находится на его балансе. Как правило, это объекты низкого качества стоимостью менее 100 000 евро. В данной группе можно найти жилье по цене от 30 000 евро на острове Гран-Канария и в Валенсии. Второй тип недвижимости – более качественные активы, переданные в "плохой" банк для оздоровления баланса.

Все банки периодически запускают особые предложения. Получать более подробную информацию о них эксперты советуют непосредственно в офисах финансовых организаций.

Выгодное финансирование

Еще одно преимущество покупки банковского жилья – выгодные условия финансирования: покупателю предоставляется до 100% стоимости объекта сроком до 40 лет и по сниженной ставке. Банки следят за тем, чтобы на уплату долга у клиента уходило на более 40% месячного дохода. Иногда покупателю позволяется сделать встречное предложение.

Процедура покупки недвижимости

Основная статья: Процедура покупки недвижимости в Испании

Налоги на недвижимость для иностранцев

Налог на смену собственника (ITP)

Налог на смену собственника (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Его надо будет оплатить в течение 30 дней с момента подписания нотариального договора купли-продажи (эскритуры). База для налога - цена покупки.

При цене недвижимости до 1 млн. евро на 2020 год этот налог равен 10% (если цена выше, то он чуть больше).

Обычно его рассчитывает и уплачивает нотариус.

ITP вы платите, если покупаете недвижимость на вторичном рынке (от предыдущего владельца). Если же это новое жилье (от застройщика), то вместо ITP вы оплачиваете другой налог - IVA (НДС). Но сути это не меняет, т.к. его размер также равен 10%.

Налог на недвижимость (IBI)

Налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) будет рассчитываться ежегодно начиная с того момента, когда вы стали собственником. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая пересматривается раз в 8 лет. Налог может быть повышен муниципальными властями, но по состоянию на начало 2013 года обычно находится в пределах 0,4% в год для городской недвижимости и 0,3% для сельской. В 2021 году сообщалось, что его ставка колеблется в диапазоне от 0,14 до 1,16% от кадастровой стоимости.

Конкретный размер рассчитывается городскими властями и платежки на его оплату приходят по почте. Или можно привязать его оплату к вашему банковскому счету и тогда он будет списываться автоматически (это полезно, если вы непостоянно живете по этому адресу).

На практике налог на недвижимость у квартир в 2020 году составляет приблизительно 300 - 1000, а у домов 500 - 5 000 евро в год.

В Испании распространена практика, когда владелец недвижимости, сдающий ее в аренду, переводит по контракту оплату этого налога на арендатора жилья.

Уточняйте размер IBI до принятия решения о покупке.

Налог на доходы нерезидентов (IRNR)

Налог на доходы нерезидентов (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Если вы не сдаете квартиру в аренду

Все нерезиденты, имеющие недвижимость в Испании ежегодно уплачивают что то вроде подоходного налога. И не обращайте внимание на слово `доходы` в названии - речь идет не про фактические, а про потенциальные доходы (потенциальную возможность сдавать в аренду).

База этого налога - также кадастровая стоимость. Актуальная кадастровая стоимость указывается в квитанции на оплату налога IBI или ее можно запросить через личный кабинет сайта Ayuntamiento по месту нахождения недвижимости или личный кабинет Кадастра по электронному сертификату (ЭЦП).

Декларация IRNR подается владельцем на каждый объект недвижимости, который находится у него в собственности. Т.е., например, если у вас в собственности в Испании квартира и гараж как два независимых объекта недвижимости, вы должны подать две декларации: одна – на квартиру, вторую – на гараж. Объединить все объекты недвижимости, которые находятся в собственности, в одной декларации нельзя.

При его расчете на 2020 год могут быть 2 варианта (в зависимости от того, как давно менялась кадастровая стоимость):

Кадастровая стоимость * 24% * 1,1 % т.е. 0,264% от кадастровой стоимости

или

Кадастровая стоимость * 24% * 2,0 % т.е. 0,48% от кадастровой стоимости.

Обычно если кадастровая стоимость актуализировалась менее 10 лет назад, то коэффициент будет 1,1%, а если более 10 лет назад, то - 2,0%. Сроки последней актуализации можно уточнить в Аюнтаменте соответствующего города^[11].

Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России - нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, кадастровая стоимость которой 100.000 евро (кадастровая стоимость была пересмотрена после 01.01.1994).

Для объектов недвижимости в Испании, чья кадастровая стоимость была пересмотрена после 01 января 1994 года применяется коэффициент 1,1%. Для остальных объектов недвижимости - 2%.

В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов - граждан РФ - 24%.

Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:

Кадастровая стоимость 100.000 х 1,1% = 1100

1100 х 24% = 264 евро.

Важно что в отличие от налога на недвижимость, этот налог НЕ приходит вам на почту. Вы САМИ или ваш бухгалтер должны его рассчитать и подать декларацию (Форма 210) в налоговую до 31 декабря каждого года (начиная со следующего за покупкой).

Как показывает практика, очень многие россияне этого не знают. А когда узнают, то зачастую оказывается, что сроки уже давно прошли и надо не только заплатить все задолженности, но еще и оплатить штраф (до 50% от суммы налога).

Бывали случаи, когда собственник - нерезидент не платил данный налог в течение 5-6 лет, а потом при некоторых обстоятельствах (например, при получении ВНЖ в Испании, при продаже недвижимости, данный налог внезапно «всплывал» и удивлял). Поэтому, если вы уже несколько лет, являясь собственником недвижимости в Испании, не платили IRNR, вам все равно рано или поздно придется его заплатить за все года со штрафами и пенями.

В связи с этим есть два наиболее приемлемых варианта:

Первый вариант: вы можете дождаться Requerimiento или т.н. «письмо счастья» от испанской налоговой и подать декларации в порядке требования. В этом случае, вам ВАЖНО не пропустить данное письмо и оплатить налог в установленный срок - 10 рабочих дней с момента получения письма. Письмо - Requerimiento считается полученным, даже если вам его не вручили лично в руки, а просто оставили в почтовом ящике. В случае неуплаты в срок возможны серьезные проблемы вплоть до ареста банковских счетов и недвижимости^[12].

Второй вариант: добровольная оплата налога IRNR, т.е. до получения Requerimiento. Вы можете в добровольном порядке подать и оплатить декларацию IRNR, не дожидаясь Requerimiento, но при этом штрафы и пени будут минимальны. Здесь принцип такой: чем раньше подашь просроченную декларацию и заплатишь налог IRNR, тем меньше штраф и пени.

В любом случае после добровольной оплаты налога с нарушением срока, вам придет письмо - PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN, в соответствии с которым вам будет предложено оплатить штраф и пени за несвоевременную оплату налога.

Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи не более 12 месяцев составляет 15% от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок.

Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи более 12 месяцев составляет 20% от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок.

Если вы получили PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN и вы не согласны с начисленным штрафом и пенями, вы можете в течение 15 рабочих дней обжаловать данное решение по форме данного Propuesta, которое сопровождает данное письмо на отдельных бланках: MODELO PARA EFECTUAR ALEGACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN DE RECARGOS с вашими идентификационными данными и номером вашего дела.

Если вы согласны с данным начисление штрафа и пенями, вы можете ничего не отправлять в налоговую и дождаться самой квитанции, которая придет вместе с письмом LIQUIDACIÓN DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN. Данную квитанцию вы сможете оплатить по штрих-коду в отделении или в банкомате любого испанского банка или онлайн через личный кабинет.

Если вы сдаете квартиру в аренду

Если же вы сдаете свою недвижимость в АРЕНДУ, то налог IRNR рассчитывается уже поквартально и совсем по другой формуле.

Если Вы являетесь собственником недвижимости в Испании и Вы ее сдаете в аренду, то расчет налога IRNR осуществляется на основе дохода от аренды. Нерезидент-собственник недвижимости в Испании, сдающий в аренду свою недвижимость, обязан подавать декларацию IRNR каждый триместр. Срок подачи декларации и оплаты налога IRNR до 20 числа апреля, июля, октября и января за каждый триместр.

Пример:

Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России - нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, и он сдавал эту квартиру в аренду с 01 января по 31 декабря 2015 за 1000 евро в месяц.

В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов - граждан РФ - 24%. Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:

За каждый триместр 2015 года ему нужно подать декларацию IRNR и заплатить налог из расчета:

1000 евро х 3 = 3000 евро.

3000 х 24% = 720 евро.

Налог `на роскошь` (Impuesto de Patrimonio)

В народе его называют налог "на роскошь". База этого налога довольно сложная, она учитывает все испанские активы и пассивы физического лица. Но при отсутствии у вас других активов, ипотеки, мужа/жены, … - базой будет цена покупки.

Этот налог имеет прогрессивную шкалу, которая для нерезидентов начинается от 700.000 евро. Т.е. если вы купили квартиру/дом за 650.000, то этот налог будет равен нулю.

Если же вы купили дом за несколько миллионов, то размер этого налога может быть довольно существенным. Однако, как обычно, где есть налоги, там есть и варианты их оптимизации.

Сумма налога `на роскошь` также должна быть рассчитана вами САМОСТОЯТЕЛЬНО (а лучше - вашим бухгалтером) и вы должны подать декларацию (Форма 714) в налоговую до 30 июня каждого года (начиная со следующего за покупкой).

Налог при продаже для иностранцев

3% от кадастровой стоимости должны выплачивать иностранцы при продаже недвижимости в Испании.

Содержание недвижимости в Испании

Основная статья: Содержание недвижимости в Испании

Вид на жительство для покупателей жилья

Основная статья: Вид на жительство в Испании

Рынок аренды недвижимости

В I квартале 2017 года средняя ставка аренды квартиры в Испании выросла на 5,9% год к году до €7,93 за квадратный метр (данные сайта Fotocasa). Ставки выросли почти во всех регионах страны. В регионах наибольшей деловой активности спрос заметно превышает предложение.

Наибольший рост был зафиксирован в Каталонии - 5,4% к 4-му кварталу 2016 г. Здесь же зафиксированы самые высокие в стране средние ставки аренды: €15,15 за квадратный метр. Несмотря на общий рост цен на аренду жилья в Испании, они все еще остаются на 21,7% ниже своих исторических пиков, и только в Барселоне ставки достигли докризисных значений.

По данным Global Property Guide, на июль 2016 года в некоторых местах Испании покупка маленькой квартиры из-за экстремально низких ставок на ипотечные кредиты становится более привлекательной, чем аренда жилья. Данная ситуация является абсолютно новой для Испании.

Коммерческая недвижимость

2023: Обвал объема сделок с коммерческой недвижимостью

Во II квартале 2023 г объем сделок с коммерческой недвижимостью в Европе упал на 58% до самого низкого уровня с 2010 года.

Больше всего пострадал офисный сегмент - падение составило 68%, в то время как в гостиничном сегменте падение составило 36%. На всех основных рынках наблюдалось значительное снижение объема сделок.

Иностранные инвестиции в недвижимость в экономике Испании

В 2013 году 33% от всех иностранных инвестиций в экономику Испании пришлось на сектор недвижимости.

Второе место по объемам иностранных инвестиций занимает энергетический сектор (19%). На третьем месте – финансовый сектор и страхование (17%)^[13].

В общей сложности в недвижимость Испании иностранцы вложили 6,632 млрд евро. Покупатели приобретали самые разнообразные активы: офисы компаний, риелторские филиалы банков, торговые центры, квартиры, офисные здания, отели, дома и виллы.

В число самых заметных операций вошли продажа отделений Aliseda и Altamira, принадлежащих банкам Popular и Santander, покупка компанией Carrefour 63 торговых центров в Испании за 380 млн евро, а также продажа знаменитой высотки Agbar в Барселоне, новым владельцем которой стала фирма Emin Capital. В скором времени в этом здании откроется отель под маркой Hyatt.

Кроме того, в столичном небоскребе Foster появился новый арендатор – компания Cepsa. Здание также сменило владельца, которым стал фонд Ipic из Абу-Даби. Он может выкупить высотку до 2016 году за 450 млн евро.

"Плохой" банк, государственные администрации и банки стали основными продавцами недвижимости. К ним также присоединился универмаг El Corte Inglés, который в 2013 году избавился от нескольких объектов в Мадриде и Барселоне за 150 млн евро.

Сейсмическая активность

Основная статья: Сейсмическая активность в Испании

Карта крупнейших землетрясений за всю историю Испании и описание последних из них.

Полезные ссылки

• Idealista.com - крупнейший сайт по выбору недвижимости в Испании
• GlobalPropertyGuide - финансовая информация для покупателей недвижимости по всему миру
• ThinkSpain - полезный раздел о недвижимости на главном англоязычном портале об Испании

См. также

• Испания
• Экономика Испании

Примечания