Процедура покупки недвижимости в Испании

0. Выбор риелтора

Ограничительный контракт на покупку

С весны 2013 года некоторые риелторские агентства Испании начали предлагать своим клиентам новую услугу – ограничительный контракт на покупку жилья.

Документы подобного рода широко используются в Европе. По условиям подобного контракта покупатель обязуется работать с одним агентством недвижимости на протяжении короткого временного срока. Компания, с которой был подписан договор, в свою очередь, занимается поиском оптимального варианта. Клиент получает полноценную профессиональную помощь, а риелтор обязуется найти лучший объект недвижимости в кратчайшие сроки. Росирис Муньос, владелица агентства R&M Servicios Inmobiliarios (Сан-Фернандо-де-Энарес, Мадрид), рассказала порталу Idealista о деталях сотрудничества по подобному договору.

"При подписании контракта потенциальный покупатель обязуется не работать и не вести переговоров с другими риелторскими агентствами, а также не посещать объекты, предлагаемые ими. Кроме того, если конкуренты передадут ему некую контактную информацию, клиент обязан передать ее в то агентство, с которым был подписан контракт. В том случае, если он приобретет или арендует жилье при помощи другой компании в период действия контракта, он должен будет выплатить своему агентству материальную компенсацию", - рассказывает Муньос.

Кроме того, покупатель должен предоставить агентству все требования, предпочтения и условия, связанные с покупкой жилья, а также личную и финансовую информацию, которая может потребоваться для получения ипотечного кредита.

"Риелтор обязуется осуществлять эффективный поиск жилья в заданной ценовой категории и адаптировать условия его покупки к требованиям клиента", - отмечает глава R&M. "Он должен оказывать клиенту помощь при заключении сделки и защищать его интересы. Кроме того, в случае необходимости риелтор окажет ему поддержку при получении финансирования", - добавляет он.

По мнению Муньос, подобные контракты гарантируют спокойствие риелторским компаниям, так как позволяют одновременно работать максимум с 2-3 клиентами. Покупателю сотрудничество подобного рода обеспечивает прозрачность и сокращает срок поиска желаемого объекта до двух месяцев, а также значительно облегчает процесс покупки – риелторы показывают ему ограниченное число домов и квартир, соответствующих его требованиям.

1. Открытие счета и подтверждение источников доходов

После того, как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет порядка несколько минут. Чаще всего для этого необходим только действующий загранпаспорт. Банки в Испании работают по будням с 9 утра до 14:00.

Сертификат не резидента ЕС из полиции

В 2014 году, некоторые банки (например, Citi) для открытия счета требовали предоставления сертификата из полиции о том, что иностранец точно не является резидентом Европейского союза. Подготовка такой справки может занимать до 10 дней. При подаче заявления на получение сертификата можно написать доверенность на агента, который сможет забрать сертификат и тогда вам не придется приходить за ним в полицию повторно.

В том же Citibank у россиян требовали копию внутреннего паспорта и брали 24 часа на принятие решения об открытии счета.

Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности^[1].

При открытии счета в евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После, вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку.

Предоставление документов о легальном происхождении средств

На 2022 год не имеет смысла переводить крупные суммы из России в Испанию, заранее не согласовав этот перевод с банком, так как деньги будут скорее всего заблокированы до предоставления документов, подтверждающих их легальность.

Подтверждающая документация о происхождении средств должна быть представлена бенефициаром перевода, чтобы оправдать как сделку между заказчиком и бенефициаром (например, дивиденды от предпринимательской деятельности), так и происхождение средств.Дмитрий Бородачев, DатаРу Облако: Наше преимущество — мультивендорная модель предоставления облачных услуг

В испанских банках не существует закрытого списка документов, которые должны требоваться от клиентов, поскольку клиенты имеют полную свободу выбора документов для представления, чтобы оправдать транзакцию и происхождение средств.

Для анализа представленных документов необходимо, чтобы они, насколько это возможно, были легализованы на испанском языке (Гаагский апостиль или консульская печать) и должным образом переведены на испанский язык присяжным переводчиком. В противном случае нет абсолютных гарантий, что документация может быть принята.

2. Проверка владельца недвижимости

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad - Реестре собственности. В Реестре можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца.

3. Идентификационный номер иностранца N.I.E

Для проведения всех операций (покупка недвижимости, оплата всех необходимых налогов и т.д), нерезидентам Испании необходим идентификационный номер иностранца («Numero de Identificacion de Extranjero», N.I.E). Многие агентства по продаже недвижимости в Испании оказывают содействие своим клиентам в процедуре его получения в местной полиции (Extranjeria). Также N.I.E. можно оформить в любом консульском отделе Посольства Испании в России. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до 500 евро. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом. По закону, NIE необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, автомобиля или открытия испанской фирмы. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей.

Нотариус проверяет налоговый номер NIE и вписывает его в Эскритуру. Без идентификационного номера иностранца не смогут направить в государственный регистр собственности недвижимого имущества.

Для оформления NIE необходимо иметь:

• действующий загранпаспорт,
• действующую испанскую визу,
• таможенный штамп о въезде в Испанию,
• заполненную форму соответствующего образца.

Срок оформления — 30 рабочих дней.

4. Nota Simple

Вся информация о любом типе недвижимости Испании находится в регистре собственности — Registro de la Propiedad. При покупке жилья на вторичном рынке из этого регистра вы должны получить выписку Nota Simple, в которой будет указана «чистота» объекта, что данная недвижимость Испании действительно принадлежит указанному собственнику, не находится под залогом и арестом, также в ней указывается площадь и задолженность владельца (если есть).

Какие документы должен предоставить собственник недвижимости:

• Эскритура, на испанском языке Escritura publica de compraventa – данный документ подтверждает право собственность на недвижимость, в нём указываются детальные характеристики объекта. Этот правоустанавливающий документ должен быть с отметкой о регистрации недвижимого имущества в гос. регистре.

• IBI – в этом правоустанавливающем документе находятся сведения об уплате муниципального налога на недвижимость (он оплачивается ежегодно), также в нём прописан кадастровый номер и кадастровая оценка недвижимого имущества. В случае задолженности, долг перейдет к новому собственнику.

Если хотите купить недвижимость Испании от застройщика «на первичном рынке», необходимо изучить такие документы:

• Declaracion de obra nueva в нём указывается есть ли застройщика разрешение на данное строительство и зарегистрирован ли объект строительства в налоговой.

Также, когда собираетесь покупать квартиру или апартаменты в комплексах, проверьте ещё – зарегистр. план строительства в местном муниципалитете.

5. Предварительный контракт (Contrato de arras), залог 10%

После принятия решения о покупке объекта составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности, фиксируются общая стоимость, налоги, форма оплаты и указывается дата совершения сделки. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости.

При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.

С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием.

В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.

6. Подписание купчей (Escritura Publica), Copia Simple и получение ключей

Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica de compraventa), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.

Когда уже эскритуру заверяют нотариально, покупатель обязан полностью рассчитаться с продавцом – внести основную сумму денег с учётом задатка. Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.

После этой процедуры оформления покупателю даётся Copia Simple – нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности на испанскую недвижимость.

Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке на вторичном рынке — это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости — строительная фирма. Сделка по купле / продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством — наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж в этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

Рекомендуется, избегать заключения сделок покупки испанской недвижимости с использованием доверенности, для 100%-й безопасности добивайтесь физического присутствия собственника или покупателя недвижимости.

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности (Registro de Propiedad), информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания договора. Тридцать дней дается на оплату гербового сбора (I. A. J D.) и на представление документа в Реестре.

8. Налоги и сборы

Согласно закону при покупке недвижимости на вторичном рынке (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает:

• передаточный налог (ITP) - 10%,
• государственные сборы и услуги нотариуса (около 1-2% от цены объекта),
• а также регистрацию купчей.

НДС взимается только при покупке объекта непосредственно у застройщика на первичном рынке.

Передаточный налог (ITP)

При покупке вторичной недвижимости взимается передаточный налог (ITP). Его размер периодически меняется и зависит от региона Испании. Например, в Каталонии он составлял 8% независимо от стоимости недвижимости, а в Андалусии - 7%, если стоимость покупки не превышает 400 000 евро и 8%, если сумма приобретения выше 400 000 евро. В Валенсии в 2014 году ITP составлял 10%. Таким же он остается на 2022 г.

Услуги нотариуса

В первую очередь, к дополнительным расходам относятся услуги нотариуса. Их стоимость во многом зависит от вида купчей, стоимости сделки, наличия или отсутствия ипотеки. В среднем, это 800-1000 евро.

Регистрация объекта недвижимости в Реестре

Далее, регистрация объекта недвижимости в Реестре собственности. Его ставка зависит от стоимости регистрируемого объекта и, как правило, не превышает 1% от суммы, указанной в представляемой документации.

Пример расчета расходов

Приблизительный подсчет расходов при покупке недвижимости стоимостью 100.000 евро на первичном рынке:

• НДС (IVA) 8% - 8 000 евро
• Гербовый сбор (IAJD) 0,5% - 500 евро
• Нотариус - 439 евро
• Реестр собственности - 207 евро
• Оформление документов - 210 евро
• НДС (нотариус, реестр собственности, оформление документов) - 34 евро

Итого - 9390 евро

9. Копия Эскритуры и новая Nota Simple

Когда вы получите нотариальный акт подтверждающий право собственности на недвижимость её необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad — государственном регистре собственности, туда же будет отправлена нотариальная копия акта. Данная процедура занимает от 1 до 3 мес. и после этого покупатель получает копию Эскритуры с пометкой о регистрации – это окончательно закрепляет право собственности, а в выписке из гос. регистра собственности Nota Simple, покупатель отмечается как владелец жилья^[2].

Дистанционная купля-продажа

В июне 2013 года стало известно, что Коллегия регистраторов недвижимости Испании и Генеральный совет административных управляющих договорились об организации дистанционного процесса купли-продажи недвижимости. Теперь иностранцу будет достаточно посетить Испанию только для подписания документов о включении объекта в Регистр собственности, сообщает El Mundo.

Дистанционное осуществление необходимых для совершения сделки процедур станет возможным благодаря виртуальному агентству Netpro, инструменту, позволяющему проводить бюрократические процедуры в Испании. Кроме того, покупатели получат возможность связаться с управляющими, офисы которых расположены неподалеку от желаемого объекта.

Расходы по содержанию недвижимости

Основная статья: Содержание недвижимости в Испании

Страхование недвижимости

Стоимость страховки недвижимости зависит от ценности имущества: при цифре в 20 тыс. евро она составляет 500-800 евро в год. Что касается услуг по содержанию, то эксперты советуют ориентироваться на 60-80 евро в месяц: сюда входит амортизация недвижимости и услуги управляющей компании.

Управляющие компании в Испании

При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в этом случае гарантируется постоянный доход в размере 5-8% годовых.

Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, впоследствии взимая ее с владельца, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Довольно часто плата берется не на квадратный метр, а на единицу жилья и составляет один евро в день (365 евро в год).

Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг исходя из площади, но в тогда стоимость квадратного метра уменьшается в зависимости от площади. В год выходит от 6 до 15 евро (в среднем – 8,4 евро) за квадратный метр. За эту сумму управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры).

Продажа недвижимости в Испании

Вся недвижимость, приобретенная в Испании, согласно законодательству, переходит в частную собственность к покупателю, так что перепродавать ее можно без ограничений.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию. Если собственников недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников.

Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор.

С нерезидента, продающего свое жилье в Испании, взимается налог на прирост капитала, максимальная ставка которого составляет 19% от разницы между стоимостью продажи и покупки. Если иностранный гражданин постоянно проживает в Испании и всю сумму, вырученную от продажи недвижимости, он намерен вложить в новую жилплощадь, налог на прирост капитала не взимается.

Резидентом страны считается иностранный гражданин, которой легально находится в Испании больше чем 183 дня в году или имеет разрешение на работу в Испании.

См. также

• Недвижимость в Испании

Примечания