Торговая недвижимость (рынок России)

2023

Российский рынок торговой недвижимости за год взлетел на 598%, до 325 млрд рублей

По итогам 2023 года объем инвестиций в торговую недвижимость в России достиг 325 млрд рублей. Для сравнения, годом ранее вложения оценивались в 47 млрд рублей. Таким образом, зафиксирован рост на 598%. Такие данные приводятся в исследовании IBC Real Estate, с результатами которого TAdviser ознакомился в конце октября 2024 года.

Отмечается, что в 2023-м инвестиции в торговый сегмент РФ стали максимальными за всю историю наблюдений, а также показали наибольший прирост среди всех сегментов недвижимости, включая гостиничную и офисную. Связано это прежде всего с выходом иностранных собственников из российских активов на фоне сформировавшейся геополитической обстановки. Результат в 325 млрд рублей в 1,8 раза превышает суммарные инвестиции в торговую недвижимость за 2019–2022 годы, когда было вложено в общей сложности 179 млрд рублей. Крупнейшими сделками в 2023-м стали:

• 14 торгово-развлекательных центров «Мега» (Москва, Санкт-Петербург, регионы РФ): общая площадь — 2,3 млн квадратных метров, сумма сделки не раскрывается;
• Торгово-развлекательный центр «Метрополис» (Москва): общая площадь — 205 тыс. квадратных метров, сумма сделки — 55–60 млрд рублей;
• Торгово-развлекательный центр Columbus (Москва): общая площадь — 136 тыс. квадратных метров, сумма сделки — 45–47 млрд рублей.

В 2023 году наблюдалась тенденция по покупке региональной торговой недвижимости. На подобные объекты пришлось 33% вложений и около 50% в количественном выражении. В частности, были проданы ТРЦ «Жар-Птица» в Нижнем Новгороде, ТЦ «Алатырь» в Екатеринбурге, ТРЦ «Торговый Квартал» в Калуге. Инвесторы фокусируются на торговых объектах ввиду высокой доходности, однако с учетом ограниченного предложения в столице, внимание смещается на региональные города.^[1]

Доля иностранных брендов в московских торговых центрах за 2 года снизилась с 44,2% до 28%

С конца 2021-го по конец 2023 года доля иностранных брендов в торговых центрах Москвы снизилась с 44,2% до 28%. Связано это с уходом из России многих зарубежных поставщиков в сложившейся геополитической обстановке. Такие данные приводятся в исследовании международной консалтинговой компании Nikoliers, результаты которого опубликованы 15 марта 2024 года.

Обнародованные показатели базируются на анализе 10 ключевых торговых центров столицы: в их число входят «Авиапарк», Сolumbus, «Метрополис», «Афимолл Сити», «Павелецкая Плаза», «Каширская Плаза», «Vegas Кунцево», «Vegas Crocus City», «Ривьера» и «Океания». Говорится, что ситуация на рынке рынка торговой недвижимости стабилизируется: уровень вакантности снизился с рекордных 15,6% в первом квартале 2023-го до 10% в конце того же года.

𝓲

Nikoliers

Исследование показало, что из-за сформировавшейся геополитической ситуации существенно изменилась структура иностранных брендов. Так, в 2021 году наибольшую долю среди иностранных марок занимала Испания (Inditex, Mango и другие), доля которой составляла 16,3% от всех арендуемых площадей в торговых центрах. В тройку лидеров также входили Франция и Германия — 15,9% и 13,7% соответственно. Однако к концу 2023 года лидером по присутствию в столичных торговых центрах стали французские бренды: суммарно на них пришлось 17,2% от всех арендаторов. На второй строчке рейтинга расположилась Германия с долей в 13,6%, на третьей — Ливан с 12,7%.

В отчете также сказано, что в течение 2023 года российский рынок пополнился 27 новыми иностранными брендами, в то время как прекратили свою работу восемь. Новые игроки представлены прежде всего брендами из Турции, Ливана и Белоруссии. Около 51,9% ушедших марок относятся к среднему ценовому сегменту, 33,3% — к сегменту «выше среднего», 11,1% — к премиальному, примерно 3,7% — к сегменту «ниже среднего».^[2]

2022

Ввод новых торговых площадей сократился втрое до 305 тыс. кв м

В 2022 году в России было введено в эксплуатацию 305 тыс. кв. м торговых площадей против 913 тыс. кв. м годом ранее (снижение почти втрое). Об этом свидетельствуют данные IBC Real Estate, обнародованные в конце января 2023 года.

Согласно исследованию, в 2022 году в Москве было введено в эксплуатацию 11 новых торговых центров, суммарной площадью 126 тыс. кв. м. Относительно 2021 года объемы упали в 2,8 раза. В регионах России появилось 12 торговых центров, общая площадь которых составила 179 тыс. кв. м – это в три раза меньше, чем в 2021-ом.

Объем ввода качественных ТЦ оказался минимальным за всю историю наблюдений как в столице, так и в регионах, говорит глава департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Это связано с переносом сроков сдачи объектов из-за изменения внешних условий, а также со стабилизацией после пиковых объемов строительства 2021 года.

Самым большим из построенных в Москве в 2022 году и учтенных авторами исследования объектов стал многофункциональный комплекс (МФК) «Солнце Москвы», частью которого является самое большое в Европе колесо обозрения. Площадь МФК составляет 21 тыс. кв. м. В основном же ввод в Москве был обеспечен небольшими ТЦ районного формата, часть из них — это реконструированные бывшие советские кинотеатры, сообщает РБК со ссылкой на отчет IBC Real Estate.Бизнес уходит в облако: стратегии и подходы

Количество построенных торгово-развлекательных центров в России рухнуло до рекордного минимума – 186 тыс кв.м общей площади по сравнению с 818 тыс кв.м в 2021.

В 2022 торгово-развлекательных центров построили в 10 раз меньше, чем в период с 2012 по 2016

Во-первых, перенасыщение ТЦ (в первую очередь в крупных городах, где есть платежеспособный спрос).

Во-вторых, частичный перенос трафика в онлайн (одежда и техника) и в супермаркеты (продукты), где видимый сдвиг произошел в 2020 после локдаунов во время эпидемии COVID-19.

В-третьих, санкции после начала конфликта на Украине (основная причина). Уход западных брендов привел к опустошению 20-40% торговых площадей в зависимости от ТЦ и региона, а именно они были якорными брендами, которые привлекали трафик в ТЦ.

Плюс уход голливудских фильмов сократил аудиторию кинотеатры, а они составляют важную часть в ТЦ.

Маржинальность ТЦ и девелоперов существенно просела.

Аналитики компании ожидают, что в 2023 году объемы строительства торговой недвижимости начнут расти. Это связано с планами по вводу единичных крупных проектов, которые сейчас находятся на завершающей стадии строительства. В Москве площадь новых объектов ввода может вырасти вдвое. В 2023 году в столице собираются построить 12 новых торговых центров площадью 250 тыс. «квадратов».^[3]

Сокращение строительства торговых центров на 75% в 1-м полугодии

Строительство торговых центров в России упало до минимума с 2004 года. Общая площадь торговой недвижимости, построенной в России в первой половине 2022 года, составила 94 тыс. кв. м. Это на 75% меньше, чем в январе — июне 2021 года, и наименьшее значение с 2004 года (тогда было введено 72 тыс. кв. м). Спад фиксируется на фоне санкций ЕС и США, введенных против России после начала спецоперации на Украине, и вынужденного исхода многих торговых компаний с рынка РФ.

2021: Ввод в эксплуатацию 901 800 кв. м торговых площадей (+49,3%)

В России за 2021 год введено в эксплуатацию рекордное за 5 лет количество торговых площадей - около 901 800 кв. м (+49,3% к 2020-му). Предыдущий максимум датировался 2016 годом, когда было построено 1,95 млн кв. м. Об этом свидетельствуют данные консалтинговой компании Knight Frank, обнародованные в начале февраля 2022 года.

Рекордные показатели по вводу новых объектов региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева в разговоре с «Ведомостями» объяснила отложенным спросом, возникшим в период пандемии коронавируса COVID-19. По ее словам, из-за ограничительных мер собственники переносили открытие ряда объектов с 2020 года на 2021-й.

В России за год введено в эксплуатацию рекордное за 5 лет количество торговых площадей

На данный момент многие региональные города России находятся в условиях жестких ограничений: локдаун, QR-коды при входе в магазины, приостановка бизнеса операторов досугового профиля, что существенно влияет на работу торговых центров. Снижение трафика арендаторов и потеря товарооборота влияет на темпы новых открытий, спрос игроков рынка на ТЦ. Поэтому сегодня накладываемые ограничительные меры являются одним из ключевых сдерживающих факторов для развития региональных рынков торговых центров, - отметила она.

В регионах (за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) в 2021 году реализовано более половины торговых центров, заявленных к открытию, – 18 объектов суммарной арендопригодной площадью 515,8 тыс. кв. м (+126,2% и +7,8% по сравнению с показателями 2020 и 2019 гг. соответственно).

Cредняя площадь нового торгового центра в 2021 году увеличилась на 13% относительно 2020 года и составила 25,8 тыс. кв. м, но по-прежнему остается в диапазоне площадей, характерном для торгового центра районного масштаба.^[4]

2020

Ввод торговых площадей в РФ стал минимальным за 10 лет, 192 тыс. кв. м - CBRE

Объём торговых площадей в России по итогам 2020 года оказался минимальным за 10 лет и составил 192 тыс. кв. м из заявленных в начале года девелоперами 600 тыс. кв. м. Такие данные приводит консалтинговая компания CBRE.

Объем нового ввода торговых площадей в РФ оказался втрое ниже ожиданий девелоперов из-за пандемии коронавируса COVID-19, для борьбы с которой в регионах вводились ограничения.

Корректировка девелоперами годового объема ввода обусловлена не только влиянием пандемии и связанными с ней рисками. Масштабный перенос сроков открытия был ожидаем, так как 8 из 14 торговых центров в начале текущего года планировали запуск в четвертом квартале, — пояснил ранее директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.

Средние арендные ставки в торговых центрах Москвы

По его словам, посещаемость региональных торговых центров после их повторного открытия восстанавливается по-разному — в зависимости от действующих ограничений, уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах.

Согласно оценкам Cushman & Wakefield, более 55% новых торговых площадей, которые были введены в 2020 году, пришлось на Москву. В столице ввели в эксплуатацию 232 000 кв. м торговых площадей (55%), в регионах — 191 000 (45%).

Для сравнения: в 2018 году площадь построенных торговых центров составила 558 000 кв. м: 81% — в регионах, 19% — на Москве. В 2019 году в России ввели 570 000 кв. м торговых площадей: 73% — в регионах, 27% — в столице.

По словам заместителя руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяны Дивиной, изменение в соотношениях в 2020 году произошло из-за пандемии коронавируса: больше всего переносов сроков открытий ТЦ пришлось на регионы, меньше — на Москву.^[5][6]

Российские торговые центры начали массово выставлять на продажу на «Авито»

22 мая 2020 года стало известно о том, что российские торговые центры начали массово выставлять на продажу на «Авито». Владельцы таких объектов недвижимости вынуждены распродавать её из-за пандемии коронавируса COVID-19, которая привела к обвалу выручки ТЦ, низким поступления от арендной платы и необходимости платить налоги, когда помещения простаивают.

На продажу торговых центров на сайте бесплатных объявлений обратило внимание издание «Лента.ру». В частности, оно пишет, что торговый центр на Арбате в Москве площадью 8500 кв. м продают за 11 млрд рублей. В объявлении указано, что недвижимость «приносит доход», окупится за восемь лет, а все торговые площади сданы в аренду.

Российские торговые центры продают через онлайн-сервисы для размещения объявлений

Продается торгово-развлекательный комплекс в Москве. Стоимость 93 млрд рублей, — цитирует Forbes объявление на сайте Avito. Автор публикации в беседе с изданием объяснил причину продажи просто: «Нужны деньги».

Как говорится в статье, собираемость арендной платы в московских ТЦ упала до 10-15% от нормы, а владельцам площадей все равно нужно платить налоги на имущество и расплачиваться по кредитам. Приведенного в материале объявления на Avito уже нет, и что это был за ТЦ, не указывается.

Торговый центр «Прага» в спальном районе Москвы готовы продать за 334,5 млн рублей. Владелец срочно ищет структуру, которая купит у него здание площадью 9754 кв. м. В объявлении утверждается, что почти все павильоны сданы в аренду.

В других регионах России наблюдается такая же тенденция, в основном объявления о продаже торговых центров были опубликованы в мае 2020 года, говорится в публикации.

Большинство опрошенных Forbes рантье заявили, что за месяцы простоя денег с арендаторов или вообще не берут, или берут только эксплуатационные расходы. Но большинство качественных торговых и офисных центров получили аренду за апрель авансом, многие еще в первой половине марта.^[7]

2012

• На 2012 г. анонсировано завершение строительства 17 торговых центров на территории Москвы. В случае выполнения заявленных планов, прирост торговых площадей может вплотную приблизиться к показателю 2010 г. и втрое превзойти результат 2011 г., составив около 960 тыс. м2 (GLA - 440 тыс. м2);

• В 2012 г. ожидается открытие первых аутлет-центров ранее не представленных на российском рынке (Fashion House, Outlet Village Белая дача, Vnukovo Outlet Village). В Америке первые аутлеты были открыты еще в первой половине 20-ого века, на данный момент их количество приближается к 200;

• В 2012 году продолжится децентрализация рынка торговой недвижимости Москвы, имевшая место в 2011 г. В скором времени, согласно планам столичных властей, в каждом микрорайоне будет свой ТЦ;

2011

Ревизия 1300 действующих контрактов в Москве, отмена крупных проектов в центре Москвы

В 2011 г. Московское правительство продолжило проводить ревизию 1 300 действующих инвестиционных контрактов. Было объявлено о решении «ограничить, а фактически запретить строительство в центре Москвы». К концу года было рассмотрено около 70% всех контрактов, в результате, реализация нескольких значимых проектов с торговой функцией была отменена, в частности, строительство крупных подземных комплексов на центральных площадях города (Павелецкого вокзала, Пушкинской и Тверской заставы).

Решение о реновации ВДНХ

Осенью 2011 г. было принято решение о реновации территории Всероссийского выставочного центра с сохранением исторического комплекса и созданием парковых, спортивных и выставочных зон. Соинвесторами проекта выступят Год Нисанов и Зарах Илиев. В рамках концепции «Возрождение ВВЦ» на территории центра должны появиться дельфинарий, аквапарк и 5D-кинотеатр.

Анонсы строительства крупных торговых парков

В 2011 г. к реализации было заявлено несколько новых проектов торговых центров. Trinity Russian Retail Partners (слияние канадских Trinity Development Group Inc. и Shenkman Corporation с Russian Retail Partners) анонсировала свои планы по строительству четырех ритейл-парков: на Калужском и Каширском шоссе, а также двух объектов на МКАД. GVA Sawyer также планирует возведение двух ритейл-парков в г.Волоколамск и в Дмитровском районе Подмосковья.

Бум инвестиций в торговую недвижимость

В 2011 г. был зафиксирован крайне высокий уровень инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 г. Среди крупнейших сделок московского рынка можно отметить следующие:

• • Покупка структурами Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова ТРЦ «Калужский».
  • Приобретение Юрием и Алексеем Хотиными ТЦ «Горбушкин двор» и «Филион» у МТЗ «Рубин».
  • Покупка группой IMMOFINANZ оставшихся 25% ТРЦ Goodzone (компания стала единственным владельцем комплекса).
  • Приобретение фондом Romanov Property Holdings ТЦ Dream House.
  • Заключение сделки фондом UFG Real Estate с Capital Group по приобретению активов компании: БЦ «Пушкинский дом», а также расположенных в одном здании БЦ «Конкорд» и торгового комплекса «Метромаркет». Три оставшихся комплекса «Метромаркет» выкупил инвестиционный фонд «РМБ Инвест».
  • Объявление ГК «Ташир» о покупке строящегося ТРЦ им. А.И. Райкина. Кроме того компания вошла в проект строительства нового ТРЦ на пересечении проспекта Вернадского и улицы Покрышкина совместно с «Петро Эстейт».

Знаковые сделки по поглощению торговых операторов

В 2011 г. состоялось несколько знаковых сделок по поглощению торговых операторов, самой крупной из которых стала покупка ГК «Дикси» продуктовой сети «Виктория» (25,6 млрд руб. с учетом долга). Х5 Retail Group приобрела кировские сети «Экономная семья» и «Мир продуктов», а также татарскую сеть «Народный» (24 магазина). «Магнит» купил 14 магазинов тамбовской сети дискаунтеров «Пятачок». В конце 2011 года сотовый оператор «Евросеть» купил ЗАО «Сигма Трейд», управляющую салонами связи «Альт Телеком».

Рынок Москвы и Подмосковья

Полный аналитический отчет (ставки, карта новых объектов, прогнозы) по итогам 2011 года от компании Knight Frank здесь.

• Россияне стали больше покупать в 2011 г. По данным Министерства экономического развития за период с января по ноябрь 2011 г. оборот розничный торговли увеличился на 8,6% относительно аналогичного периода предыдущего года;

• На начало 2012 г. общее предложение современных торговых площадей в Москве составило 7,83 млн м2 (GLA - 4,25 млн м2). То есть, если все ТЦ Москвы поставить рядом, они займут всю площадь Монако;

• Лидером по объему предложения торговых центров на московском рынке остался Южный административный округ - на его долю приходится более 14,5% от общего объема торговых площадей Москвы. На каждый метр торговой площади в округе приходится 28 м2 жилой площади;

• По итогам 2011 г. прирост предложения торговых площадей в Москве составил около 320 тыс. м2, что является рекордно низким показателем за последние десять лет (в 2010 г. прирост торговых площадей составил 961 тыс. м2, а в 2009 - 994 тыс. м2). Данный показатель даже меньше площади отдельных ТЦ Москвы (Вегас, Мега Белая Дача);

• Как в Москве, так и во многих региональных городах было возобновлено строительство объектов, приостановленное во время кризиса, значительную долю среди которых занимают сетевые проекты. Также был анонсирован ряд новых проектов.

• Наблюдалась активность девелоперов в части реконцепции и редевелопмента торговых объектов, которые устарели либо изначально имели серьезные недостатки в концепции.

• Многие торговые операторы проводили активную экспансию как за счет увеличения числа торговых точек в городах своего присутствия, так и посредством выхода в новые регионы. При этом одним из основных факторов, определяющих стратегию развития компаний, было повышение эффективности торговой сети.

• Благоприятная внешняя конъюнктура начала 2011 г. способствовала росту экономики России. Снижение ставок по кредитам для физических лиц обусловило рост потребительского кредитования (18% за полгода), что при сохранявшемся инфляционном давлении стимулировало увеличение текущих трат населения. После «посткризисного» периода экономии в 2009 - 2010 гг., когда норма сбережений граждан составляла 15%, в первой половине 2011 г. наблюдалась тенденция возвращения «докризисной» структуры расходов населения: данный показатель сократился до 10,3%.

• В результате, по данным Министерства экономического развития за период с января по ноябрь 2011 г. оборот розничный торговли увеличился на 8,6% относительно аналогичного периода предыдущего года. Однако, начиная с осени, наблюдалось замедление динамики основных экономических показателей, в том числе и оборота розничной торговли: в ноябре прирост показателя составил лишь 0,1%. Тем не менее, торговые операторы с оптимизмом смотрят на 2012 г., не ожидая значительного снижения уровня потребления, что подтверждается их обширными планами по экспансии сетей.

• В 2011 г. был зафиксирован крайне высокий уровень инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости: совокупный объем инвестиций в торговые объекты в России увеличился в 10 раз по сравнению с показателем 2010 г;

• В 2011 г. продолжился выход торговых операторов на Московский рынок (Banana Republic, Victoria`s Secret, Wendy's, Desigual, American Eagle, Imaginarium и т.д). В среднем в Москве в год открывают свои первые точки около 10 ритейлеров. Однако, несмотря на это, в России количество присутствующих торговых операторов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании;

• Ставка на торговые помещения на наиболее дорогих улицах Москвы находится в диапазоне 2 500 - 5 000, в отдельных случаях достигая 8 000 $/м2/год. Однако до лидера нам еще далеко: ставки в Нью-Йорке могут превышать 20 000 $/м2/год.

Примечания