Содержание |
Основная статья: Экономика США
2024
Спад продаж жилья до уровня 2012 года
Рынок жилья США пережил худший весенний сезон продаж с 2012 года.
Кризис на рынке вторичной недвижимости. Продажи на историческом минимуме
В апреле 2024 г рынок недвижимости США находится в разгромленном состоянии.
Особенно это касается вторичного рынка, где объем продаж рухнул до 4.14 млн домов в годовом выражении на всей территории США – это сопоставимо со средними продажами в 2008-2011, когда рынок недвижимости переживал худший кризис за 80 лет. Михаил Рожков, PARMA TG: Большинство наших BPM-проектов выходят за рамки отдельных процессов и организаций 
Текущие продажи на вторичном рынке на 25% ниже, чем в 2018-2019 и на 35% ниже, чем с 2кв20 по 4кв21, когда рынок недвижимости в США «бурлил».
С поправкой на прирост населения продажи на треть ниже, чем были в начале нулевых, на 54% ниже, чем на пике ипотечного пузыря 2006-2007 и на историческом минимуме, проломив дно кризиса 2008-2011 и на 45% ниже, чем в 2020-2021. Все очень плохо, писал Spydell Finance.
Ожидаемые продажи жилья (контракт подписан, но сделка еще не закрыта) рухнули на исторический минимум – примерно на 15% ниже, чем в кризис 2008-2009, на треть ниже, чем в 2018-2019 и почти на 40% ниже, чем в 2020-2021.
С поправкой на население настоящий разгром – почти на 25% ниже, чем в кризис 2008-2009 и на 40% ниже, чем в начале нулевых.
Возобновление роста цен. Богачи скупают недвижимость, на рынке дефицит
Цены на недвижимость в США к апрелю 2024 г продолжают расти, каждый месяц обновляя исторический максимум.
По данным Zillow среднестатистический дом стоит почти $360 тыс, перед ужесточением ДКП в мар.22 пик цен был на уровне $350 тыс, до начала 2023 цены падали а с фев.23 пошли в непрерывный рост.
Цены на недвижимость в сравнении с 2019 выросли на 43-45%, что является самым быстрым приростом с пузыря на рынке недвижимости 2006. Относительно 2012 цены удвоились.
С учетом инфляции цены в 2024 соответствуют уровню 2006-2007. Тогда кризис привел к 5 летнему снижению цен, но в этот раз не падают.
Две основные причины:
- ETF фонды скупают целыми кварталами недвижимость, как и богатые физлица.
- Сказывается ограничение предложения после многолетнего застоя на рынке строительства, когда темпы ввода нового жилья в 2008-2019 были почти вдвое ниже, чем в 1990-2007.
Медианная цена нового дома в США снизилась с $496 800 до $400 500
Медианная цена нового дома, продаваемого в США к 25 марта 2024 г, снизилась на 19% по сравнению с пиком, достигнутым в октябре 2022 года (с $496 800 до $400 500).
После пика последнего жилищного пузыря медианная цена нового дома упала на 22% в национальном масштабе.
2023
Рост цен до рекордных средних $350 тыс за объект при минимальных продажах за 40 лет на вторичном рынке из-за спада строительства в течение 15 лет
Кризис на рынке недвижимости в США нарастает – продажи на вторичном рынке недвижимости достигают минимума за 40 лет и абсолютный минимум в расчете на количество населения.
По данным на сентябрь 2023 было продано 3.79 млн домов в годовом выражении – минимум с 2010, когда были отменены налоговые льготы, что на 35-40% ниже средних продаж с 3кв20 по 4кв21 и на 30% меньше объема продаж с 2017 по 2019.
Если скорректировать продажи в расчете на душу населения, - текущая активность на рынке вторичной недвижимости на 55% ниже максимума в 2005-2006 и является минимальной за весь период ведения статистики.
Начало строительства новых домов/первичная недвижимость на 25% ниже, чем объем строительства на пике в 2021 и на 35% ниже докризисного максимума в 2006, хотя все еще на 15% выше средних показателей 2017-2019 из-за достаточно низкого объема предложения на рынке, что сглаживает эффект кризиса.
По данным Zillow (наиболее оперативный индикатор цен на недвижимость) стоимость недвижимости растет седьмой месяц подряд, что позволило компенсировать падение цен во втором полугодии 2022 и выйти в положительную годовую динамику (+1.8% г/г).
Средневзвешенная цена объекта жилой недвижимости составляет почти 350 тыс долл (исторический максимум), что на 40-42% выше уровня, который был перед кризисом COVID-19.
Ситуация абсурдная – цены растут при падении продаж, что связано с инфляционными процессами (недвижимость, как возможность сохранения сбережений от обесценения), смещения спроса в дорогую недвижимость (повышает средний показатель цен) из-за активности обеспеченных покупателей и достаточно низкого объема предложения (накопленный эффект низкого объема строительства последних 15 лет).
По 15 летней сумме строительства новых домов уровень в 2023 на треть ниже, чем в 2005, на 23% ниже, чем минимальный темп строительства за 50 лет до ипотечного кризиса (в 1993-1994) и на 35% ниже, чем пик бума на рынке недвижимости в 1986 г.
В расчете на 1000 человек населения – построили 48 домов за 15 лет, что на 40% ниже уровня 2005 и в 2.3 раза ниже, чем в начале 1980-х.
С учетом инфляции текущие цены лишь на 2-3% выше максимума пузыря 2006, а по номиналу на 68% выше.
При стоимости недвижимости $350 тыс, взносе 20% и 30-летнем ипотечном кредите под 7.8% -среднемесячный платеж по кредиту $2 тыс без учета налогов и страховки, а в 2019 при стоимости недвижимости $245 тыс и ставках 3.6% - платеж был $890.
К сентябрю 2023 г из-за высоких ставок на ипотеку и высоких цен доступность жилья в США снизилась до рекордно низкого уровня за несколько десятилетий.
Ситуация с доступностью жилья в США хуже, чем на пике последнего жилищного пузыря. Среднему американскому домохозяйству придется тратить 43,8% своего дохода, чтобы позволить себе дом по средней цене, что является рекордно высоким показателем.
Ежемесячные ипотечные платежи за типовые дома в США обходятся дороже, чем аренда.
6,3% жилья доступно для аренды
Рост цен на недвижимость в начале года
2022
Продажи домов в США упали почти до уровня пандемии COVID-19
Рыночная оценка жилой недвижимости в США за 10 лет выросла в 2.3 раза с 20 до 46 трлн долл
После безумия во время эпидемии COVID-19, запустившего монетарный и фискальный допинг в неограниченном масштабе, цены на жилую недвижимость выросли на 30% за 2 года (по данным ФРС), что стало самым сильным ростом с 2005 и 1985 годов.
В денежном выражении рост на 12 трлн долл за 2 года с 2 кв 2020 по 2 кв 2022. Различные агентства дают диапазон роста цен на недвижимость от 30% до 40%.
Например, по данным Federal Housing Finance Agency (FHFA) рост цен на недвижимость составил 41% от апреля 2020 к июню 2022.
S&P/Case-Shiller Home Price Index дает оценку роста цен в 36-37% для национального индекса за сопоставимый период.
Census рассчитывает прирост в 35-36% в среднем за два года (различаются средние и медианные оценки цен на дома, так же разброс по регионам и типам домов).
Во всяком случае, речь идет о самом сильном росте цен, как минимум с 2004-2006 годов, достигая пиков начала 1980-х, отмечал канал Spydell Finance.
С июля 2022 фиксируется разворот тренда, где зарождается мощный и долгосрочный нисходящий тренд. Опять же, различные агентства дают широкий разброс коррекционного движения, но в данном случае важны не нюансы, а генерального направление.
С июня-августа 2022, смотря как считать, тренд развернулся – факт. Темпы снижения цен наибольшие с 2007-2008 – также неоспоримый факт.
Падение цен на недвижимость практически всегда приводит к сопутствующим проблемам.
Соотношение стоимости недвижимости к доходу семьи в разных городах
Резкий спад продаж вторичной недвижимости
2021
Рост строительства жилой недвижимости
Быстрый рост цен на аренду недвижимости
Стоимость аренды жилья стремительно растет в городах США, сжимая финансы малообеспеченных семей и вызывая сомнения в том что пандемическая инфляция скоро исчезнет.
Согласно данным Apartment List, в первой половине 2021 года медианная арендная плата в стране выросла на 9,2%.
За 12 месяцев по апрель цены на жилье показали рекордный рост более чем за 30 лет.
13,9% молодых людей от 25 до 34 лет проживают с родителями
2020: Рост цен на недвижимость на 10,4%
2019: Карта числа небоскребов в отдельных штатах
